Bertrand Rocheron répond à la campagne logement 92

Rueil, le 17 février 2014

A l’attention de l’équipe Campagne Logement 92 de Rueil-Malmaison

Mesdames, Messieurs, merci pour votre sollicitation.

Vous attirez à juste titre notre attention sur le grave déficit de logement social dans le 92, et singulièrement à Rueil.

Permettez-nous d’abord de replacer ce problème dans le contexte plus général du développement urbanistique que nous souhaitons pour notre ville.

Selon nous, trois principes doivent être retenus :

• Le devenir de la commune, et du logement en particulier, est indissociable du projet urbanistique global - esthétique et paysager - qu’il s’agit de mettre en œuvre. Une densification réfléchie permet de préserver la qualité de vie et le patrimoine communal tout en augmentant le parc de logements. Mais elle ne peut se concevoir sans un Plan de Déplacement Urbain approprié, sans une réflexion sur les « espaces de respiration », sans des choix architecturaux innovants et conformes aux exigences du Développement Durable. Elle doit s’accompagner du développement des diverses formes de mixités, meilleur antidote à la segmentation sociale et urbaine qui menace nos villes.

• Certes, le PLU est un puissant moyen d’intervention pour une Municipalité. Il nous apparaît, néanmoins, que la commune doit aller au-delà et s’impliquer financièrement dans la création de logements sociaux.

•  Enfin, le respect de la loi ou des règlements votés ne doit souffrir aucun contournement.

Ces dernières années, Rueil s’est considérablement densifiée en constructions privées, au détriment du logement social, peu attractif aux yeux d’une Municipalité soucieuse de promouvoir « une ville de cadres ». Il s’agit donc non seulement de rattraper le retard pris, mais aussi d’accueillir une population diversifiée, éligible au logement social ou non, en diversifiant les types d’habitat proposés.

1 - L’offre de logement doit couvrir une large gamme de demandes :

• du « super-PLAI » (< 5euros/m²), destiné aux familles les plus défavorisées, celles dont le taux d’effort excède 30% même dans le parc social- à titre d’exemple, à la Fouilleuse, le loyer de 740 euros CC pour un 4 pièces occupé par une famille de 4 personnes avec un revenu de 1 350 euros, APL comprise - notons que la création de ce type de logement peut et doit être exigée dans le cadre des conventions d’acquisition signées avec l’EPF 92 -
• jusqu’au logement intermédiaire, pour les ménages écartés du PLS (12 euros/m²) mais pas assez fortunés pour se loger dans le parc privé (22 euros/m²)- le dispositif de l’Usufruit locatif Social pouvant être utilisé comme une solution possible -
• l’effort doit particulièrement porter sur l’augmentation du nombre de PLAI, gravement déficitaire à Rueil - en effet, l’accès des plus pauvres à ce type de logement est rendu plus difficile du fait de la concurrence de ménages plus solvables - et de PLUS, actuellement souvent anciens et à rénover.
• un autre type de logement, jusqu’ici inexistant dans notre commune, le logement-passerelle, doit faire l’objet d’une priorité.

2 - La diversification du parc social doit s’accompagner de sa répartition équilibrée sur le territoire communal, propice à la mixité sociale, au besoin par la modification des COS dans les zones aérées de la ville. Il s’agit de favoriser le vivre-ensemble par le biais de la cohabitation de différentes formes de sociabilités.

3 - Rueil doit prendre sa part dans le déploiement de la politique du logement définie aux niveaux national et départemental, en utilisant les diverses solutions qui s’offrent.

• La règle des 30% de logements sociaux dans toute construction d’au moins 900 m²SHON, votée en octobre 2007, doit être modulée. En effet, elle constitue un seuil aisément contournable, par exemple en déclarant une surface de 890 m2 - cas en centre-ville - ou en programmant des villas sur un terrain apte à accueillir du petit collectif - ex. rue du Général de Miribel. Il paraît donc plus judicieux d’abaisser ce seuil et d’imposer un pourcentage d’habitat social de 25 à 35% en fonction des caractéristiques du programme envisagé.
• D’autres moyens pour accroître le parc social existent :

La conversion de bureaux vacants - ils sont nombreux à Rueil.

La mise en œuvre d’Opérations d’amélioration de l’habitat, afin de soutenir le parc privé dégradé et d’obtenir des tarifs locatifs modérés en échange des subventions accordées.

L’acquisition d’appartements classés « sociaux » une fois acquis, en concertation avec des associations habilitées à gérer ce type de logements.

Profiter du dispositif « Nouveaux quartiers urbains » de la Région pour monter un projet exemplaire sur le plan social dans le futur écoquartier du Plateau.

Toutes ces mesures devraient permettre la création de 2 500 à 3 000 logements sociaux sur la mandature.

4 - Des obstacles à lever

• Le coût élevé du foncier : il faut, d’une part, encourager la construction afin que le prix baisse, d’autre part exiger que s’applique la loi de la cession gratuite en ce qui concerne les terrains appartenant à l’État ou une Institution (terrain de l’OTAN à Rueil).
• La difficulté du maintien dans les lieux : il faut prévoir ou renforcer le dispositif de garantie aux impayés de loyer afin de prévenir à la fois la dette locative et l’expulsion du locataire.
• Le problème de la mobilité dans le parc social : l’accroissement du nombre et de la variété des logements disponibles améliorera à terme la situation. On peut aussi envisager un système d’échanges sur Internet, mais dûment contrôlé.
• L’insuffisance de l’accompagnement social des familles les plus fragiles : il est urgent de créer un ou deux postes de travailleurs sociaux spécialisés (sur le modèle de l’Epicerie sociale), opérant en lien avec des associations reconnues pour leur compétence en la matière.

Ces mesures doivent à mon sens contribuer à répondre à certains déséquilibres profonds en matière de logements. Elles sont défendues par les candidats de la liste « Construire Rueil 2020 », et seront appliquées si nous sommes majoritaires au soir du 30 mars 2014.

En espérant vous avoir donné satisfaction, nous nous tenons à votre disposition pour discuter avec vous de ces questions et recueillir vos avis.

Chaleureusement,

Bertrand Rocheron, tête de liste.

Le site de la campagne logement 92 : http://www.campagnelogement92.org/